주택임대사업자란 여러채의 민간임대주택을 취득해 임대 사업을 목적으로 민간임대주택에 대한 특별법 제5조에 따라서 등록한 사업자를 말합니다.
즉, 주택임대사업자란 임대 대상이 주택인 경우 주택임대 사업자 일반임대 사업자보다 임대의무기간이 유리합니다.
등록은 임대 대상에 따라서 차이가 있는데요, 주택이라면 주택임대 사업자로, 임대 대상이 상가 및 업무용 오피스텔이라면 일반임대 사업자로 등록하면 됩니다.
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주택임대사업자 취득세
예를 들어서 1주택 소유자로 서울 소재 빌라 매매가 35,000만 원 전용 60제곱 미터 미만을 매입해 주택임대 사업자로 등록하려면 취득세율은 어떻게 될까요?
서울지역( 조정대상지역 ) 2번째 주택 취득세이기에 매매가격 35,000만 원 기준 8.4%가 계산됩니다.
하지만 현재 보유하고 있는 주택을 두 번째 주택 취득일로부터 1년 이내 처분하면 2번째 주택의 취득세는 1.1%가 나오게 됩니다.
주택임대사업자 거주 주택 양도세
example: 본인 명의 주택 30년째 부부 거주하고 있습니다.
부부 각각 1채 1세대 2주택자로 아내 명의 아파트 임대 사업 자동 말소 후 본인 명의 주택 5년 내 매도 시 양도소득세 비과세는 가능합니까?
그리고 아내 명의 아파트 임대 사업 자동 말소 후 조정 지역에서 매도하면 언제든지 양도소득세 중과 배제되는지요?
자동 말소는 임대주택 등록말소 후 5년 이내 거주주택을 양도하면 2년 이상 살고 있는 거주주택 비과세 특례가 적용됩니다.
이때, 자진 말소한 경우는 등록말소 후 1년 이내 양도해야 중과 배제되는 것으로 확인됩니다. 참고해두세요.
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주택 임대사업자 vs 일반임대사업자 혜택
example: 오피스텔을 분양받을 때 무주택자이면 무엇이 더 유리할까요? 향후 포괄 양도할 때 무엇이 더 좋을지 와 세금 관련 무엇인 유리할까요?
그리고 일반임대 사업자에서 주택임대 사업자로 전환이 가능할까요? 만약 가능하다면 환급받은 부가세를 다시 납입하고 취득세 감면을 받을 수 있을까요?
향후 주택 취득 목적이라고 하면 일반임대 사업자가 아니라면 주택임대 사업자가 좋습니다.
그리고 포괄 양도양수할 때는 일반임대 사업자가 좋습니다. 부가가치세를 본인이 프리미엄으로 가지고 갈 수 있어요.
끝으로 일반임대 사업자 부가가치세 반환 후 주택임대 사업자 등록은 가능합니다. 이때에는 취등록세 감면 혜택 없어요.
지방자치 주택임대사업자 등록
지방자치단체에 주택 임대 사업자 등록을 하지 않고 매매해도 불이익이 발생하지 않습니다.
주택 임대 사업자 등록은 2가지로 구분됩니다.
첫 번째는 소득세법 규정에 의한 세무서에 사업자 등록만 하는 경우가 있습니다. 두 번째는 지자체에 주택 임대 사업자 등록과 세무서에 사업자 등록을 함께 하는 경우입니다.
지자체에 주택 임대 사업자 등록을 하는 경우에는 법정 임대 기간 전에 양도하면 과태료가 부과되며 세제상 혜택 본 것을 추징하게 됩니다.
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